Сколько стоит жизнь стадиона? От соревнований до ремонта

Фото: Спорткомплекс "Xcel Energy Center" (Миннесота, США)

В настоящее время Россия переживает строительный бум в области спортивных объектов: здесь и объекты Олимпиады-2014 и Универсиады-2013 в Казани, и кубок мира по футболу 2018. Здесь же стадионы и другие сооружения, строящиеся по федеральной программе «Развитие физической культуры и спорта в Российской Федерации на 2006-2015 годы». И если для заказчиков понятна последовательность действий при строительстве новых объектов (составление ТЗ, проектирование, строительство и пуско-наладка), то процесс эксплуатации построенного часто остается непонятым и загадочным.

Дело в том, что ни один российский университет или институт не готовит специалистов по эксплуатации недвижимости — так называемых «Facility Property Manager», которые понимают, «как живет и чем дышит» здание, какие регламенты необходимы для обеспечения бесперебойной работы, как и когда организовывать службу эксплуатации и что отдавать на аутсорсинг. Поэтому попробуем затронуть только роль систем автоматизации и диспетчеризации в эксплуатации зданий с целью облегчения обслуживания, снижения стоимости владения (TCO), ускорения возврата инвестиций (ROI).

СТАДИОН КАК БИЗНЕС-ОБЪЕКТ: ОЖИДАНИЕ ДОХОДНОСТИ ДЛЯ ВЛАДЕЛЬЦЕВ И ДОСТУПНОСТИ ДЛЯ ПОСЕТИТЕЛЕЙ

Как правило, стадион рассматривается владельцами как коммерческий объект, который должен приносить прибыль. Как мы знаем, прибыль — это не что иное, как разница между полученным доходом (от продажи билетов, рекламных мест, сдачи в аренду помещений) и затратами на поддержание работы систем здания, зарплату персонала, оплату электроэнергии, тепла, воды, газа и других ресурсов.

Естественно, добиться увеличения прибыли владелец может двумя путями: за счет увеличения стоимости билетов, аренды, рекламы или за счет оптимизации расходов (экономия ресурсов, уменьшение затрат на персонал, удешевление обслуживания объекта). Поскольку спортивные объекты не являются предметом первой необходимости для населения (к сожалению), то увеличивать до плюс бесконечности доходную часть нереально — никто не придет на матч, никто не купит рекламные места и не арендует площади.

Поэтому основным направлением для владельца является оптимизация расходной части. Здесь также есть ограничения: нельзя бездумно экономить на строительстве и обслуживании здания. Удешевление стадии проектирования, экономия на строительстве, а тем более на эксплуатации приведет к тому, что ремонты будут нужны постоянно, а их стоимость многократно перекроет экономию, полученную на строительстве. Низкооплачиваемый персонал — это не источник дополнительной прибыли, а генератор постоянной головной боли. Убытки от действий или от бездействия неквалифицированных сотрудников могут превзойти затраты на хорошо обученный, грамотный персонал. И результат их работы приведет к тому, что никто не захочет иметь дело с таким объектом: ни приглашенные артисты или спортсмены, ни жители, ни персонал. И опять владельцу придется тратить с таким трудом сэкономленные деньги, еще раз подтверждая пословицу «скупой два раза платит, а ленивый два раза делает».

Таким образом, мы видим, что единственно возможным способом обеспечить необходимое качество обслуживания является грамотная организация работы всех служб и систем стадиона. Одной из этих систем и является Автоматизированная Система Управления Зданием (АСУЗ), причем эта система должна быть:

• спроектирована грамотными проектировщиками, понимающими специфику спортивных объектов;
• смонтирована и налажена грамотными инсталляторами — инжиниринговыми компаниями;
• обслуживаться грамотной службой эксплуатации.

Причем заказчик должен понимать, что финансирование АСУЗ не должно урезаться в угоду золоченым перилам и коринфскому мрамору в интерьерах.

ТЕХНИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ПОСТРОЕНИЯ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ СТАДИОНОМ

Особенностями проектирования таких систем управления является как сложность самого объекта, так и комплексность процессов, в нем протекающих. Современный стадион является комплексом зданий и сооружений, объединенных единой сетью передачи данных (СКС, ЛВС, телефония) и предназначенных для обеспечения задачи проведения спортивного (как правило) мероприятия с необходимыми мерами безопасности, комфортом и удобством для посетителей и игроков, простотой управления режимами и сценариями для службы эксплуатации, необходимым энергосбережением и оптимальным расходованием ресурсов.

В зависимости от графика мероприятий изменяется нагрузка на инженерные системы и системы безопасности. Причем при проведении игр или концертов динамика изменений гораздо выше, чем при ежедневных занятиях спортом местных жителей. Если же сравнить доходно-расходную часть управления спортивным объектом, то выяснится, что разница доходов в дни проведения мероприятий и в обычные дни гораздо выше разницы расходов в эти же дни. Это происходит из-за относительно высокого потребления ресурсов (электричество, тепло, вода) в обычные дни, т.к. отапливать помещение необходимо, а доход от продажи билетов на каток или в спортзалы гораздо меньше, чем от продажи билетов на игру. В связи с этим особенно остро встает вопрос применения энергосберегающих технологий, утилизации или рекуперации тепла/ холода, использования альтернативных и/ или возобновляемых источников энергии.

При монтаже систем управления необходимо тщательно следить за соблюдением проектных требований и без крайней необходимости не отступать от проектной документации. Желательно, чтобы проектирование, монтаж и пуско-наладку производил один субподрядчик, который бы исполнял роль генерального конструктора по всем низковольтным системам. На Западе такой подход называют «Building Commissioning» (BC), а такого субподрядчика — «Commissioning Agent» (CA). Основное отличие «Building Commissioning» от авторского и технического надзора в том, что этот подход определяет участие CA, начиная с момента проектирования и заканчивая этапом сдачи объекта в эксплуатацию, причем СА разрабатывает методику приемо-сдаточных испытаний, которые подтверждают, что построенный объект и все его системы построены в соответствии с проектной документацией и соответствуют ожиданиям заказчика по энергосбережению, надежности, качеству работы и т.д.

Более глубоко тему «Building Commissioning» можно изучить по материалам сайта Building Commissioning Association www.bcxa.org или на сайте www.peci.org. Обычно при предложении современных технологий управления зданием заказчику или генподрядчику можно услышать, что это ОЧЕНЬ дорого, что бюджет ограничен, что невозможно нанять 100 докторов технических наук для управления этим суперсложным оборудованием. На самом деле статистика говорит о том, что если принять стоимость строительства здания за 100%, то стоимость инженерных систем, включая автоматику, составит 1015% и непосредственно сами средства автоматизации — 10-15% от стоимости инженерных систем. Таким образом, получаем, что современная система автоматики и диспетчеризации обойдется владельцу в среднем в 2,5% от стоимости всего строительства!

ВОТ КОГДА СТАДИОН НАЧИНАЕТ ЖИТЬ

После строительства и сдачи спортивного сооружения в эксплуатацию начинается та самая «жизнь стадиона». И здесь качество жизни уже определяется качеством эксплуатации: своевременное обслуживание и ремонт, квалифицированные специалисты, качественные запчасти, необходимое финансирование. Для того чтобы обеспечить бесперебойную, безаварийную работу, необходимо набрать специалистов, доверять им, делегировать полномочия и постоянно обучать их и обучаться самому. Только такой подход обеспечит снижение стоимости владения, уменьшение или даже исключение аварий, удовлетворенность клиентов и персонала.

Кто и какие выгоды может получить от построения подобных высокотехнологичных стадионов или подобных сооружений?

Персонал и посетители:

• спокойная работа в комфортных условиях;
• ограничение несанкционированного доступа к материальным и нематериальным активам;
• быстрая реакция на предотвращение аварийных и криминальных ситуаций;
• улучшение качества работы службы безопасности;

здания и сооружения:

• постоянный контроль состояния оборудования и систем;
• оптимизация работы инженерного, энергетического и охранного оборудования;
• увеличение межрегламентных интервалов;
• предотвращение аварийных ситуаций; 

служба эксплуатации и руководство:

• руководство и подразделения имеют полную информацию о состоянии объекта в любой момент времени и в любом разрезе;
• интеграция EAM систем уменьшает расходы на эксплуатацию на 10-15%;
• увеличение производительности труда на 10-13%;
• сокращение ЗИПа на 3-7%;
• увеличение сроков эксплуатации производственных фондов на 10%;
• оптимизация штата службы эксплуатации;

владельцы здания:

• сокращение стоимости владения;
• льготы по налогообложению как результат энергоэффективности;
• снижение стоимости страхования объекта недвижимости;
• улучшение коэффициента инвестирования ROI.

муниципальные, региональные, федеральные органы:

• предотвращение техногенных аварий и терактов в зданиях и сооружениях;
• улучшение качества снабжения потребителей ресурсами ввиду уменьшения нагрузки на генерирующие компании и сети передачи;
• снижение нагрузки на бюджет из-за отсутствия необходимости строительства генерирующих мощностей;
• контроль ситуации в районе в режиме реального времени как следствие объединения систем управления в единую сеть.

ПРИМЕРЫ ГОТОВЫХ ОБЪЕКТОВ

Air Canada Centre (Toronto Maple Leafs/ Raptors) - NHL

BankAtlantic Center (Florida Panthers) - NHL Phillips Arena (Atlanta Thrashers/Hawks) -NHL

Xcel Energy Center (Minnesota Wild) - NHL Saddledome (Calgary Flames) - NHL

Sawis Center (St. Louis Blues) - NHL

Staples Center (Los Angeles Kings/Lakers) - NHL

Glendale Arena (Phoenix Coyotes) - NHL Newark Arena (New Jersey Devils) - NHL US Airways Center (Phoenix Coyotes - Old St - NHL

American Airlines Center (Dallas Stars) - NHL Nationwide Arena (Columbus Blue Jackets) -NHL

Bell Sensplex (Ottawa Senators Practice Rink) - NHL

Kansas City (новый стадион — построен для вхождения в NHL) Pacific Coliseum, Vancouver, Canada 16,000 посадочных мест

Виды мероприятий: хоккей на льду (команда Vancouver Giants ), выставки, рок-концерты.

Первая система управления была установлена в 80-х компанией ESC и модернизирована в 90-х

Среди проектов, реализованных в России, следует отметить Центр зимних видов спорта «Жемчужина Сибири» и стадион «Геолог» (оба объекта расположены в г. Тюмень). Там установлены системы контроля и управления доступом, управления энергосбережением, обеспечена общая диспетчеризация и автоматизация инженерных систем.